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櫻井幸雄
（さくらい ゆきお）
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1954年生まれ。テレビ朝日「スーパーモーニング」の人気コーナー「不公平公務員宿舎シリーズ」で住宅鑑定人としてレギュラー出演するほか、「ヨミウリウィークリー」で、マンション記事を連載中。
「誠実な家を買え」（大村書店）、「30年間後悔しないマンション購入術」（宝島社新書）など書籍を多数執筆。 |
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| 2005年11月22日 |
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仲介会社との契約仕方 |
家を売るときには、仲介会社に依頼するのが普通です。
家を売るのは個人で、家を買うのも個人。だったら、間に第三者を入れず、個人対個人で売買を行えばよいとも考えられがちです。確かに、仲介会社が入らなければ、仲介手数料を払う必要もなくなります。（【参考−1】仲介手数料の計算方法を参照）
が、それは危険というもの。というのも、不動産取引には詐欺が多いからです。売り手には「この人、本当に代金を払ってくれるのだろうか」という不安があり、買い手には、「本当に家を渡してくれるのだろうか」、もしくは「この家は本当に売り手の持ち物なのか」といった不安があります。そういった不安をなくすため、そして広い範囲から買い手を探してもらうため、仲介会社に依頼したほうがよいわけです。
仲介会社が、家の仲介業務を引き受けるときには、売り主との間で契約を交わします。この契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介という三つの種類があり、それぞれの内容は【参考−2】のとおり。通常は、専任媒介や専属専任媒介で契約するケースが多くなりますが、立地のよい家や造りのよい家など、魅力の多い家であれば、一般媒介の契約を結ぶのも手です。というのも、一般媒介であれば、強気の価格設定がしやすく、複数の仲介会社に買い手探しを依頼できるからです。 |
3ヶ月の余裕を持つことが重要 |
マイホームを希望どおりの価格で売却するためには、時間的な余裕を持つことが重要です。なぜかというと、焦って売ると、安くなるからです。
一般に、家を売るために必要な期間は3ヶ月が目安。3ヶ月の間に売れればよい、と考えていれば、相場の価格で売れるもの。しかし、1ヶ月で売りたいと焦れば、相場より1割とか2割安い価格になってしまうというわけです。
最後に、家を売るときの値引きについて解説しましょう。
家を売却するときは、「売り出し価格」と「成約価格」というものがあります。売り出し価格はいわば売り手の希望価格、これに対し、実際に売れた金額が「成約価格」となります。
中古で家を売る場合、「成約価格は売り出し価格の1割引が相場」と言われることがあります。確かに、そういうケースもありますが、必ず1割引くと決まっているわけでもありません。魅力のある物件で、相場にあった価格設定をしておけば、値引きなし。もしくは複数の買い手が現れて、売り出し価格以上に売れる可能性もあります。
要は、家の魅力と売り方次第で値段が変わる――それが中古住宅の売買なのです。
| 【参考−1】仲介手数料の計算方法 |
不動産会社や不動産屋に仲介を頼めば、手数料を払わなければなりません。その金額は、「成約価格の3％＋6万円」
これを正確にいうと、
| 200万円以下の部分 |
――5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 |
――4％ |
| 400万円超の部分 |
――3％ |
となっています。以上の計算を簡単に行うと、3％＋6万円となるわけです。なお、この手数料には消費税がかかります。 |
| 【参考−2】仲介契約の種類 |
●一般媒介
ごく一般的な仲介の契約。他の仲介会社に情報を流し、買い手探しを依頼してよい方法。仲介会社の扱いは、専任媒介や専属専任媒介よりも劣る（後回しなる）きらいがありますが、一般媒介のほうが買い手を探しやすい、という売り手側のメリットもあります。
●専任媒介
売却依頼先は1社に限ると言う契約。他の仲介会社に買い手探しを頼まず、おタクに任せます、という契約です。それだけに、仲介会社は懸命に買い手探しを行ってくれます。仲介会社は、売り手に対し2週間に1回以上、文書で状況を報告することが義務づけられます。
●専属専任媒介
専任媒介をさらにすすめ、仲介会社に買い手探しの義務を強くした契約。売り手に対し、1週間に1回以上、文書での状況報告が義務づけられます。半面、売り手に対しての制限も大きく、他の仲介会社に買い手を探してもらったときはもちろん、売り手が個人的に買い手を探してきたときも、仲介会社を間に入れて、仲介手数料を払わなければなりません。 |
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| （※本コラムの内容については今後変更になる場合がありますので、関連する行政機関などに確認してから、ご自身の判断で行うようお願いします。） |
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